2009.04.14      B03版：权威曝光 稿件来源:上海法治报

法治报记者 陈忱

2008年，一项来自中国社会调查所的调查数据显示，物业管理公司侵占业主权益的情况普遍存在，以北京为例，有近90%的小区都存在着物业管理公司利用小区共用部位和设施设备牟取私利的情况。

小区停车费的收益究竟归业主还是物业公司？物业公司在返还停车费时扣除高额的所得税和管理费有无依据？

本市宜山路518弄业主就因不满其委托的景鸿物业公司截留停车费，与之进行了长达一年多的交涉，直至对簿公堂。近日，这起纷争终于尘埃落定，法院判决景鸿物业公司返还业委会停车费83.8万余元。

起因：地下车库停车费之争

宜山路518弄公安小区是由上海市政法系统几家单位联建的干警住宅小区，于1999年12月竣工并交付使用，聘请上海海佳物业提供前期物业管理。 2006年4月，海佳物业歇业清算，由上海景鸿物业管理公司承接一切业务， 2006年12月底，景鸿物业和小区结束物业管理关系。

宜山路518弄公安小区与物业公司的矛盾缘起于2006年。当时，小区正在进行业委会改选，在业主大会中，业主们对每年物业公司划拨的停车费数额纷纷表示质疑。新一届业委会在请上海司法会计中心对各项费用进行查证的过程中，发现自2000年至2006年9月，景鸿物业公司 （原海佳物业）共计收到停车费两百余万元，其中，地下车库停车费114万余元。这份调查数据表明，扣除物业公司已经结算给业委会的停车费，以及业委会按照双方订立的 《停车费管理使用协议》的约定付给物业的款项后，物业公司还应该支付业委会83万余元。

业委会随即与物业公司多次协商，并请律师发律师函给物业公司，要求物业公司扣除相关列支项目费用外，足额返还代管的停车费，但物业公司表示这笔费用是他们应得的收入，不愿返还。在多次协商无果的情况下，2008年3月25日，小区563户业主签名授权业委会，正式向法院起诉景鸿物业公司。

过程：563户业主自发维权

在绝大部分业主的支持下，宜山路518弄小区业委会开始了艰难的维权之路。

 “我们和物业公司间最主要的争议部分在地下车库的停车费归属。”小区业委会副主任告诉记者： “物业公司认为，根据委托管理协议约定，小区地下机动车停车库产权属于开发商，开发商委托物业公司进行管理，由此产生的经济效益用于以业养业。但对方在向法庭提交此协议复印件时，隐去了第二页。而在第二页上，恰恰有条文明确规定：此协议在小区业主委员会成立前有效。而早在2001年，小区就成立了业主委员会。物业公司对业委会隐瞒了这份协议。”

记者通过调查了解到， 2003年，宜山路518弄小区业委会曾与海佳物业签订过一份 《停车费管理使用协议》，协议约定停车费收入由海佳物业代为保管，非机动车、机动车管理人员工资、工作服装、小区公益活动用房、业委会活动经费等费用在停车费中列支。

 “物业公司在返还停车费时，不仅没有足额返还，还多扣除了33%的所得税和25%的管理费，这显然没有法定或双方约定的依据。”小区委托律师潘军认为， “业委会和物业公司之间是委托关系，物业公司代为管理车库或车位，代收停车费，业委会因此而支付一定的管理费或劳务费，这才是物业公司的业务收入，停车费收入不属于物业公司的业务收入，因此不应扣除所谓的所得税。”

 “按照物业公司的逻辑，假如业主委托物业公司出租房屋、车位等，那么，相应的租金都归物业公司，这显然不符合逻辑。”业主委员会的代理律师徐智达指出： “停车费收入不属于物业公司的经营性收入，根据有关法规，业委会也不是法人，不属于法律规定的纳税义务人，所以除了应缴纳的法定税金5.5%外，无须缴纳企业所得税。”

博弈：对簿公堂，成功讨回80余万停车费

在小区业主将物业公司告上法庭后， 2008年6月，景鸿物业公司提起反诉，称小区地下车库属于上海某单位所有，车库收益归其以业养业。

业委会则表示，该协议属于前期物业管理合同，协议规定其在宜山路住宅小区业主委员会成立前有效，因此，在首届业委会于2001年4月成立后，该协议已失效，物业公司已无权将停车费收归己有。此外，小区住宅出售后，所有建筑成本已经由全体业主承担，小区公共配套设施应归全体业主所有，停车费收入也应归业主所有。

法院经过审理后认为：讼争小区的停车费收益应当归小区的全体业主所有，被告景鸿物业公司已退出了该小区的管理，理应将在管理小区期间收取的停车费返还给业委会。

法院判决：讼争小区的停车费应归全体业主所有，景鸿物业公司归还宜山路518弄业主委员会83.8万余元。

在 《物权法》颁布两年后的今天，此案在上海颇具典型意义。当前，很多物业公司都会以各种理由截留小区的停车费，或者克扣小区的停车费，宜山路518弄小区业主业委会的依法成功维权，或许将给其他小区一些类似的维权以重要的启迪。