一、案件简介

2009年11月23日，上海市徐汇区阳光绿园业主沈某某等四人向徐汇区人民法院起诉，要求根据《物权法》第七十八条规定撤销业委会与上海某某物业公司签订的物业服务合同。理由是：业委会强行启动招标程序，征询时间与法相悖，选聘程序与法不符，征询方法自相矛盾，计票方式明显错误，送达结果无法保证，擅自误导业主，业主身份未经核实等。

二、代理经过

因上海市海上律师事务所徐智达律师成功代理过上海徐汇区公安大楼小区诉前期物业追讨公共收益纠纷一案，《上海法制报》、《新民晚报》等媒体都进行了报道，故本案被告阳光绿园业委会慕名前来，委托徐智达律师进行应诉。由于本次选聘物业工作关系到全体业主利益，如果物业服务合同被撤销，后果不堪设想，为此，徐智达律师多次前往阳光绿园，和业委会成员进行讨论、收集整理相关证据。

日前，上海徐汇法院开庭，徐智达律师认为，本次选聘物业工作符合相关法律法规及小区议事规则之规定，原告的诉请没有事实和法律依据。并提供三十八份证据，对原告所称的事实和理由一一反驳：

（一）本次选聘物业公司的工作，于2009年7月经以书面征求业主意见的形式，经91%以上业主同意，授权业委会以公开招投标方式选聘物业公司，并与其签订物业服务合同。意见征询和招投标选聘物业公司等过程都有街道、房地办、居委会、小区党总支的指导和监督，整个过程公正公开、程序合法。

（二）前期物业在提供前期物业服务期间，在公共收益、地下车库产权等方面和业委会存在争议，在有关部门调解下多次协商至今没有结果，拒绝与本届业委会签订物业服务合同；另外，许多业主反映前期物业管理水平低下、服务质量差。在本次公开招投标方式选聘物业公司过程中，业委会及业主代表经考察，在14家报名物业公司中选定包括前期物业、上海某某物业公司在内的五家物业公司作为入围企业，发出《投标邀请函》，之后前期物业向招标公司发出《坚决抵制招标》的函，放弃投标资格。本案实际是因前期物业自身拒绝投标，业委会根据业主大会决定以招投标形式选聘物业公司，没有与前期物业签订物业服务合同这一结果而引起。

（三）原告诉称“选聘程序与法不符”，属于对管理规约性质、内容的错误理解。原告引用的《上海市物业管理规约》示范文本不是法律法规，管理规约只有通过业主大会会议的讨论通过，才能生效并约束全体业主。本小区2009年7月26日才生效《物业管理规约》第十五条之内容，并没有规定选聘物业公司的征询意见工作必须分两步走，即原告认为的“首先就是否续聘现物业公司征询意见，如业主不同意续聘的，再就是否招投标选聘物业公司征询意见”。本次业主大会决定已经明确采用招投标方式选聘物业服务公司，业委会贯彻执行业主大会决定，通过公开招投标选聘物业公司，完全符合相关法律和小区议事规则、物业管理规约的规定。

（四）原告诉称“征询方法系相矛盾、计票方式明显错误”，是对《2007年版议事规则》和《2009年版议事规则》存在错误理解和错误适用所致。在2009年7月份关于修改议事规则等三个文件和公开招投标选聘物业的意见征询中，是否通过《2009年版议事规则》也是此次征询内容之一，因此，业委会适用的是《2007年版议事规则》，不存在原告指责的“征询方式自相矛盾”，“将还未生效的规则直接适用”的情况。

（五）原告依据《物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，行使业主撤销权，适用法律错误。首先，本次业主大会会议程序合法、过程公正公开、会议决议合法有效，以招投标方式选聘物业企业是业主大会会议的决定，并非物权法规定的业委会做出的决定。其次，业主大会选聘物业公司的决定事关全体业主的权益，如果原告认为业主大会决定损害了其权益，完全可根据议事规则提议召开业主大会临时会议，并取得50%以上业主的同意，撤销业主大会决定。第三，业委会通过招投标方式选聘物业服务企业，代表全体业主签订物业服务合同都来自于业主大会的授权，业委会自身没有过错。原告诉请要撤销的是业委会和案外人签订的《物业管理服务合同》，并非要求撤销业委会的决定，因此，不能适用《物权法》第七十八条规定。

三、案件结果

庭审后，原告向徐汇法院申请撤诉。法院当天作出《民事裁定书》，准许原告撤回起诉。

四、评析意见

业委会作为业主大会的执行机构，代表全体业主的利益，其活动应该符合《物权法》、《物业管理条例》等法律法规及小区议事规则的规定，对需要获得业主大会授权的事项，应该按小区议事规则进行意见征询。只要依法依程序办事，就不怕业主起诉。

《物权法》的实施，对业委会的工作提出了更高的要求，业主有权要求撤销侵害其合法权益的业委会决定；业主的依法维权，也是对业委会工作的一种监督。但是，业主不应该滥用诉权，否则就间接侵害了广大业主的利益。

（上海市海上律师事务所 徐智达律师）